深圳遗产继承律师logo

深圳遗产继承律师网
吴律师咨询电话:13928443618

深圳家长注意!房子登记在孩子名下酿成大错!

时间:2019-02-28 21:10:09

  如今,很多家长在购置房产时,因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下。

  为啥?

  ▌规避税费

  将房子直接登记在未成年子女名下,相比赠与、继承等既省钱又方便,能省下不少税费,还不用担心将来会征收遗产税;

  ▌规避家庭破产风险,为自己和孩子都留条后路

  有些家长从事商业经营活动,在经营良好时提前策划,以孩子名义购置房产,如果面临生意失败,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本,为自己和孩子都留条后路。

  ▌夫妻感情出现危机,从保护子女权益出发,把房产登记在子女名下

  夫妻之间产生矛盾时往往互不相让,谁也不愿在财产上吃亏,此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护,协商将房产登记在子女名下。

  ▌提前为孩子准备婚前财产,不用担心其婚后被配偶分割

  但这样做却存在各种风险隐患!

  ▌买房不能贷款

  如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款。

  ▌子女购买新房需遵守二套房政策

  如果房产证上有子女名字,孩子成年后买婚房,孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税;如果房子的贷款还没有还清,首付需按二套房标准,贷款利率也可能上浮,买房的成本增多不少。

  ▌父母不能随意处置房屋,确需处置时手续麻烦

  父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益,若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证。另外,父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

  ▌父母离婚时易出纠纷

  如果夫妻离婚,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割,那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住,可能会由此引发抚养权争夺局面。

  ▌父母想再收回房屋困难,且无法控制子女成年后擅自处分房产

  父母出资购房,把房产登记在子女名下,就意味着父母把这套房赠与了子女,只有子女才对这套房子拥有所有权。

  如果父母年老,子女成年后不履行赡养父母的义务,父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。现实中已有子女成年后将房屋出卖,不让其父母居住的情况发生。之前在一起离婚案件中:张先生未成年时,其父母即以其名义购置了房产,张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字,当其婚姻触礁离婚时,妻子根据约定分得了50% 的产权,张先生的父母为此深受打击,悔不当初。

  ▌孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产

  如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

  案例

  抚养权之争与背后的夺房大战

  周女士与丈夫感情亮起红灯。离婚协议签订一切顺利,可问题出在了孩子抚养权上。早在孩子5岁时,夫妻俩就把一套房产登记在了儿子名下。

  他们都是生意人,可谓用心良苦,把房子放在儿子名下,一来可以给自己和孩子留条后路,保留一部分资产;二来是提前给儿子准备婚房,以后就不用担心媳妇占份额了。可是,夫妻俩千算万算,也没算到自己会离婚。这不,问题来了。

  关于孩子的抚养权,周女士起初是愿意让给男方的,毕竟男方家里就这么一个独苗,男孩子跟着爸爸也挺方便。

  可是,有件事周女士很不放心,因为儿子还小,还是未成年人,名下的房产还不能自己处理,一旦男方拿到抚养权,肯定是要与孩子一块儿居住在该房内的,万一男方再婚,只怕这套房子最终的权属还是个未知数。

  出于种种担心,周女士开始纠结,死活不愿放弃抚养权。而男方也是出于相同原因考虑,坚决不妥协。

  二人婚还没离,却为此闹得不可开交。

  如果名字已经加上,如何规避上述风险?

  各种过户成本

  如果房产证上都写父母的名字,那又会面临另外一个问题:未来过户的成本。房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最省钱?

  ▌继承法

  主要费用:登记费。需要到不动产登记中心办理不动产登记,需要缴纳不动产登记费80元。

  ▌赠与法

  主要费用:个税 + 契税 + 公证费(并非强制要求)。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的 20% 或者房款的 1% ( 房产证满 5 年并且是唯一住房的可以免除 ) 。此外还有契税 3% 和公证费 1%。

  需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满 5 年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征 20% 个税。

  ▌买卖法

  主要费用:营业税 + 个税 + 契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。

  法律相关知识:

  非婚生子女和养子女与父母之间的继承权同亲生子女与父母的继承权相同。

  非婚生子女与其亲生父母的关系是受法律保护的,互相之间是有抚养、赡养义务的,当然也是有法定继承权的。

  符合《收养法》规定收养子女的,在养父母子女之间就形成拟制血亲关系,除非解除收养关系,否则互相之间的权利义务同亲生子女相同。

  收养是目前唯一一种能断绝亲生父母子女法定权利义务的方式,与养父母形成收养关系,就意味着与亲生父母及相关亲属的关系的结束,不再与亲生父母及相关亲属之间有法定继承权。